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西尾 努2007年2月末に東中野(ちょっと歩けば新宿区)で事務所をオープンしたと同時にこのブログを開始しました。中野区、新宿区で地域密着型の司法書士を目指しています。

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【不動産登記】「地面師」を読み、ついでに3Dプリンターの本も。

[ テーマ: 不動産の所有権移転 ]

2019年1月29日14:55:00

昨年、あの積水ハウスが、前代未聞の不動産詐欺に遭い、巨額の不動産代金を騙し取られたというニュースで世間を驚かせました。

また、昨今、地面師による不動産のなりすまし詐欺が横行し、被害件数も100件を超えるとか。

 

地面師

 

司法書士としては他人事ではないので、「地面師 他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団」を読んでみました。

 

地面師

 

そこには、巧妙な手口が紹介されており、司法書士もそのような研修を受けたりはするのですが、それをはるかに超える手口が使われていることに驚きました。

・会社の社名変更登記を利用したり、

・パスポートや印鑑証明書の偽造の技術の進化がスゴいことになっていたり、

・偽造した身分証明書を利用して役所でホンモノの証明書を取得したり、

・なりすましの演技指導をする教育係がいたり、

・取り引きの際には、指の腹にマニキュアを塗り書類に指紋を残さないようにしていたり、

・地面師とタッグを組む弁護士等の専門家が存在していたり、

 

とくに驚いたのは、偽造の精度が高まり、最近の地面師は不動産取引に必要な書類は偽造というより、同じ物をつくれるところまで来ているということ。

3Dプリンターを使って実印まで作ってしまうというから司法書士もだまされてしまうのも無理はないと…

 

地面師

 

ですが、そういう巧妙な手口でなりすましをしたとしても、

・ある不動産会社の営業マンなりすました人物とエレベータに乗り合わせたときにした何気ない会話がきっかけで怪しいと気づいたり、

・本人確認の際、生まれ年の干支を間違えたり、

・パスポートと印鑑証明書の生年月日が異なっていたり、

・中国政府発行の旅券記載の氏名表記が誤っていたり、

・印鑑証明書記載の外国籍の者の生年月日が西暦でなかったり、

・印鑑証明書記載の住所が不完全だったり、

と、ちょっとしたことでなりすましを見破る機会があるということも司法書士会などの研修でもおなじみですが、この本を読んで再確認しました。

おかしいと思っても、単なる錯誤だとやり過ごしてしまいがちですが、取り引きの場ではもっともっと神経を研ぎ澄ませて臨まないと大変なことになります。

 

 

不動産取引の場のあの緊張感…周囲のプレッシャーを感じながら本人確認をするのですが、この事件が話題になったおかげで、この事件を例に挙げて、周囲のプレッシャーを跳ね除けて確認作業に集中することができそうです。

この本、「地面師 他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団」の帯には、「全国の不動産関係者、銀行員、デベロッパー社員、弁護士、司法書士、必読の書」と書かれていましたが、大げさではなかったな、と。

こちら側も相手の手口を知り、研鑽を積んで事故が起きないように心がけたいと思います。

 

 

その後…

「3Dプリンターで、実印を作る」という話が強烈に印象に残りすぎて、

 

3Dプリンターで実印を作る??

 

3Dプリンターで世界はどう変わるのか (宝島社新書)」という本も読んでみました。

今は、3Dデータさえあれば、簡単に3Dプリンターでものが作れる時代らしい。

それでも、プリンターで出力するにはかなりの費用がかかるだろうから、実際にやるだけの費用対効果は…なんて思っていたら、

3Dデータは3Dスキャナーがあれば作ることができるし、3Dプリンターも安く手に入れることができるのだそう。

試しにAmazonで調べてみると、数万円で買うことができることを知り驚きました。

さらに調べてみると、家庭用に低価格な3Dプリンターを使って実際に印鑑を作っている人の動画サイトなどもあり、背筋が寒くなりました。

…怖い時代です。

(2019.02.13 追記)

 


士業3人の相続手続きと経営者1人の居酒屋さん

[ テーマ: 不動産の所有権移転 ]

2018年11月15日12:29:00

不動産の相続登記手続きのご依頼をいただき、夕方遅く、練馬区にある相続人のお宅を士業3人で訪問しました。

 

練馬区で相続登記

 

3名の内訳は…行政書士さんは2事務所2名、司法書士は私1名、計3名で相続手続きをすすめることになりました。

行政書士の1名は戸籍謄本等各種証明書の収集、残る1名は遺産分割協議書の作成を担当され、私(司法書士)は、登記の部分を代行させていただきます。

今回は2回目の訪問で、必要な証明書等はすべて揃い、あとは相続人間の話し合いの結果を聞いて作成した遺産分割協議書を手渡して、それに署名捺印をいただくだけの状況に。

 

 相続登記手続きについてはこちら

 

 

打ち合わせを終えて、行政書士さんたちと別れて…

いつもなら、訪問先付近で居酒屋を探すのですが、この日は、光が丘から都営大江戸線で練馬へ移動しました。

前日は練馬の大鳥神社の酉の市(二の酉)だったこともあって、あちこちに提灯が。

 

練馬の酉の市

 

練馬には、よく行くお店があり、そこは3席しかない中国出身のママさんが1人でやっている上海料理店。

前回行ったときからちょっと間隔が開いてしまったので、そこに行くつもりでした。

客席が3席しかないため、席を確保するのが大変で…

開店直後に行き、無事に席を確保することができた、と喜ぶのもつかの間、席に着く前に「留守番」を頼まれました。

お酒が足りないのでこれから買いに行ってくるということで…「テレビのリモコン」と「紹興酒」を渡されて店番です。

 

司法書士が店番をした

 

時間にして5分程度、その間、お客さんは誰も来ませんでしたが、お礼に(?)とお菓子をいただきました。

 

店番のお礼はお菓子

 

いただいたのは、前日まで長崎に旅行に行ってきたそうで、その長崎土産のカステラプリンケーキです。

昨日まで2泊3日の長崎旅行、今月はあと2回旅行に行く予定が決まっているのだそう。

観光地に行くと、中国人の団体が多いのがわかるような気がします。

いろいろ話を聞いているうちに…このお店、3席しかないというのに、今年で7年目を迎えるのだと聞きました。

始める前には、この周辺の不動産を何件も見て回ったそうですが、広いところはスタッフも雇わなければならないし、そうすると人件費もかかるし…で、結局、家賃も安く、1人でできるので、もともと焼鳥屋だったこの場所を借りたのだとか。

 

7年目の最小中華料理店

 

ママさんの起業物語を聞きながら、先日、読み終えたばかりの「ひとりビジネス」という本を思い出しました。

 

1人起業

 

リスクを最小限にして、好きな分野でニッチなところを狙い、小さく始める…大儲けは期待できない反面、雇われるよりもストレスを抱えず、長くできます。

小規模な飲食店に行くことが多く、店主に創業時の苦労話や今の経営の話はよく聞かせてもらうのですが、毎回、勉強させていただいております。

 

 


【相続登記】戸籍謄本、評価証明書などを取りに役所へ

[ テーマ: 不動産の所有権移転 ]

2018年11月13日17:41:00

不動産の所有者がお亡くなりになり、その名義を変更する「相続登記手続き」のご依頼をいただきました。

ありがとうございます。

 

相続登記にはいろいろな証明書が必要に

相続登記を申請するには、所有者だった被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、住所証明書(住民票の除票など)、相続人の戸籍謄本、住所証明書(住民票など)、また、固定資産評価証明書ほか、いろいろな証明書をいろいろな役所から取り寄せて揃えなければなりません。

 相続登記に必要な書類一覧

 

最近では夜間や休日でも証明書を取得できるようになってきているとはいえ、相続人にはかなりの負担になります。

なので、登記手続きの前提として、相続人の代わりに司法書士にそういった証明書の取得を代行して欲しいと頼まれたりすることがあります(別途、司法書士報酬が発生します)。

今回は、平日に役所を回るのが難しいという相続人から、相続登記のほかに、証明書の取得の依頼もいただきました。

 

 

証明書はどこで取得するのか

戸籍謄本・戸籍の附票は本籍地の市区町村役場、住民票は住所地の市区町村役場、固定資産評価証明書は不動産のある市区町村役場(東京23区内は23区内の都税事務所)の窓口で取得します。 

 固定資産評価証明書はどこで入手できるか

 

もちろん、それらは郵送でも手に入れることができますが、手数料を郵便局の定額小為替を用意しなければならず、けっこう手間がかかります。

ということでご依頼をいただいた証明書取得の代行…通常は郵便を利用するのですが、一部、都内もあったため、直接、役所へ取りに行ってきました。

 

 

都税事務所と区役所へ実際に取りに行く

まずは、固定資産評価証明書を手に入れるため、新宿の都税事務所へ。

今回の不動産は(新宿区ではなく)K区にあるのですが、23区内であればどこの都税事務所でも入手できます。

 

相続登記のため、都税事務所へ

 

余談ですが…数日前にSNSで、この辺りは以前、新宿LOFTというライブハウスがあったそうです。

 

次に、被相続人の住所証明書を取りに行こうと思い…被相続人の本籍地と住所は異なっており、住所は当事務所がある中野区からけっこう離れた「区」にあり、本籍地は「千代田区」だったので、住所証明書としては戸籍の附票のほうが取りやすく、

 

戸籍の附票をとりに区役所へ

 

千代田区役所へ行ってきました。

無事に「戸籍の附票」を入手したあとは、10階の食堂でランチ。

 

区役所の食堂でカレーランチ

 

400円のカレーライスをいただきました。

ここのシステムはちょっと変わっていて、注文する方法がわからなかったり、料金は食べ終えてから支払うなど、いろいろ戸惑いましたが安くて美味しかった。

食べ終えて…実は、千代田区役所に来たのは別の目的もありました。

隣が東京法務局なので、(別件ですが)完了した登記の登記簿謄本を取得したかったのです。

何か、一石二鳥な感じ。

 

 

ついでに…

 

観光協会

 

観光協会で都内のいろいろな観光情報を入手して帰りました。

今、カレーのイベント(神田カレーグランプリ)をやっているそうなので、パンフレットをいただきました。

たぶん、千代田区役所の食堂のカレーはエントリーされていないと思いますが。。。

 

 相続登記手続きについてはこちら