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西尾 努2007年2月末に東中野(ちょっと歩けば新宿区)で事務所をオープンしたと同時にこのブログを開始しました。中野区、新宿区で地域密着型の司法書士を目指しています。

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【不動産登記】「地面師」を読み、ついでに3Dプリンターの本も。

[ テーマ: 不動産の所有権移転 ]

2019年1月29日14:55:00

昨年、あの積水ハウスが、前代未聞の不動産詐欺に遭い、巨額の不動産代金を騙し取られたというニュースで世間を驚かせました。

また、昨今、地面師による不動産のなりすまし詐欺が横行し、被害件数も100件を超えるとか。

 

地面師

 

司法書士としては他人事ではないので、「地面師 他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団」を読んでみました。

 

地面師

 

そこには、巧妙な手口が紹介されており、司法書士もそのような研修を受けたりはするのですが、それをはるかに超える手口が使われていることに驚きました。

・会社の社名変更登記を利用したり、

・パスポートや印鑑証明書の偽造の技術の進化がスゴいことになっていたり、

・偽造した身分証明書を利用して役所でホンモノの証明書を取得したり、

・なりすましの演技指導をする教育係がいたり、

・取り引きの際には、指の腹にマニキュアを塗り書類に指紋を残さないようにしていたり、

・地面師とタッグを組む弁護士等の専門家が存在していたり、

 

とくに驚いたのは、偽造の精度が高まり、最近の地面師は不動産取引に必要な書類は偽造というより、同じ物をつくれるところまで来ているということ。

3Dプリンターを使って実印まで作ってしまうというから司法書士もだまされてしまうのも無理はないと…

 

地面師

 

ですが、そういう巧妙な手口でなりすましをしたとしても、

・ある不動産会社の営業マンなりすました人物とエレベータに乗り合わせたときにした何気ない会話がきっかけで怪しいと気づいたり、

・本人確認の際、生まれ年の干支を間違えたり、

・パスポートと印鑑証明書の生年月日が異なっていたり、

・中国政府発行の旅券記載の氏名表記が誤っていたり、

・印鑑証明書記載の外国籍の者の生年月日が西暦でなかったり、

・印鑑証明書記載の住所が不完全だったり、

と、ちょっとしたことでなりすましを見破る機会があるということも司法書士会などの研修でもおなじみですが、この本を読んで再確認しました。

おかしいと思っても、単なる錯誤だとやり過ごしてしまいがちですが、取り引きの場ではもっともっと神経を研ぎ澄ませて臨まないと大変なことになります。

 

 

不動産取引の場のあの緊張感…周囲のプレッシャーを感じながら本人確認をするのですが、この事件が話題になったおかげで、この事件を例に挙げて、周囲のプレッシャーを跳ね除けて確認作業に集中することができそうです。

この本、「地面師 他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団」の帯には、「全国の不動産関係者、銀行員、デベロッパー社員、弁護士、司法書士、必読の書」と書かれていましたが、大げさではなかったな、と。

こちら側も相手の手口を知り、研鑽を積んで事故が起きないように心がけたいと思います。

 

 

その後…

「3Dプリンターで、実印を作る」という話が強烈に印象に残りすぎて、

 

3Dプリンターで実印を作る??

 

3Dプリンターで世界はどう変わるのか (宝島社新書)」という本も読んでみました。

今は、3Dデータさえあれば、簡単に3Dプリンターでものが作れる時代らしい。

それでも、プリンターで出力するにはかなりの費用がかかるだろうから、実際にやるだけの費用対効果は…なんて思っていたら、

3Dデータは3Dスキャナーがあれば作ることができるし、3Dプリンターも安く手に入れることができるのだそう。

試しにAmazonで調べてみると、数万円で買うことができることを知り驚きました。

さらに調べてみると、家庭用に低価格な3Dプリンターを使って実際に印鑑を作っている人の動画サイトなどもあり、背筋が寒くなりました。

…怖い時代です。

(2019.02.13 追記)

 


【相続登記】士業3人の相続手続きと経営者1人の居酒屋さん

[ テーマ: 不動産の所有権移転 ]

2018年11月15日12:29:00

不動産の相続登記手続きのご依頼をいただき、夕方遅く、練馬区にある相続人のお宅を士業3人で訪問しました。

 

練馬区で相続登記

 

3名の内訳は…行政書士さんは2事務所2名、司法書士は私1名、計3名で相続手続きをすすめることになりました。

行政書士の1名は戸籍謄本等各種証明書の収集、残る1名は遺産分割協議書の作成を担当され、私(司法書士)は、登記の部分を代行させていただきます。

今回は2回目の訪問で、必要な証明書等はすべて揃い、あとは相続人間の話し合いの結果を聞いて作成した遺産分割協議書を手渡して、それに署名捺印をいただくだけの状況に。

 

 相続登記手続きについてはこちら

 

 

打ち合わせを終えて、行政書士さんたちと別れて…

いつもなら、訪問先付近で居酒屋を探すのですが、この日は、光が丘から都営大江戸線で練馬へ移動しました。

前日は練馬の大鳥神社の酉の市(二の酉)だったこともあって、あちこちに提灯が。

 

練馬の酉の市

 

練馬には、よく行くお店があり、そこは3席しかない中国出身のママさんが1人でやっている上海料理店。

前回行ったときからちょっと間隔が開いてしまったので、そこに行くつもりでした。

客席が3席しかないため、席を確保するのが大変で…

開店直後に行き、無事に席を確保することができた、と喜ぶのもつかの間、席に着く前に「留守番」を頼まれました。

お酒が足りないのでこれから買いに行ってくるということで…「テレビのリモコン」と「紹興酒」を渡されて店番です。

 

司法書士が店番をした

 

時間にして5分程度、その間、お客さんは誰も来ませんでしたが、お礼に(?)とお菓子をいただきました。

 

店番のお礼はお菓子

 

いただいたのは、前日まで長崎に旅行に行ってきたそうで、その長崎土産のカステラプリンケーキです。

昨日まで2泊3日の長崎旅行、今月はあと2回旅行に行く予定が決まっているのだそう。

観光地に行くと、中国人の団体が多いのがわかるような気がします。

いろいろ話を聞いているうちに…このお店、3席しかないというのに、今年で7年目を迎えるのだと聞きました。

始める前には、この周辺の不動産を何件も見て回ったそうですが、広いところはスタッフも雇わなければならないし、そうすると人件費もかかるし…で、結局、家賃も安く、1人でできるので、もともと焼鳥屋だったこの場所を借りたのだとか。

 

7年目の最小中華料理店

 

ママさんの起業物語を聞きながら、先日、読み終えたばかりの「ひとりビジネス」という本を思い出しました。

 

1人起業

 

リスクを最小限にして、好きな分野でニッチなところを狙い、小さく始める…大儲けは期待できない反面、雇われるよりもストレスを抱えず、長くできます。

小規模な飲食店に行くことが多く、店主に創業時の苦労話や今の経営の話はよく聞かせてもらうのですが、毎回、勉強させていただいております。

 

 相続登記手続きについてはこちら

 

 

ご相談、ご質問については、下記にお電話、またはメールによるお問合わせをご利用ください。

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【相続登記】戸籍謄本、評価証明書などを取りに役所へ

[ テーマ: 不動産の所有権移転 ]

2018年11月13日17:41:00

不動産の所有者がお亡くなりになり、その名義を変更する「相続登記手続き」のご依頼をいただきました。

ありがとうございます。

 

相続登記にはいろいろな証明書が必要に

相続登記を申請するには、所有者だった被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、住所証明書(住民票の除票など)、相続人の戸籍謄本、住所証明書(住民票など)、また、固定資産評価証明書ほか、いろいろな証明書をいろいろな役所から取り寄せて揃えなければなりません。

 相続登記に必要な書類一覧

 

最近では夜間や休日でも証明書を取得できるようになってきているとはいえ、相続人にはかなりの負担になります。

なので、登記手続きの前提として、相続人の代わりに司法書士にそういった証明書の取得を代行して欲しいと頼まれたりすることがあります(別途、司法書士報酬が発生します)。

今回は、平日に役所を回るのが難しいという相続人から、相続登記のほかに、証明書の取得の依頼もいただきました。

 

 

証明書はどこで取得するのか

戸籍謄本・戸籍の附票は本籍地の市区町村役場、住民票は住所地の市区町村役場、固定資産評価証明書は不動産のある市区町村役場(東京23区内は23区内の都税事務所)の窓口で取得します。 

 固定資産評価証明書はどこで入手できるか

 

もちろん、それらは郵送でも手に入れることができますが、手数料を郵便局の定額小為替を用意しなければならず、けっこう手間がかかります。

ということでご依頼をいただいた証明書取得の代行…通常は郵便を利用するのですが、一部、都内もあったため、直接、役所へ取りに行ってきました。

 

 

都税事務所と区役所へ実際に取りに行く

まずは、固定資産評価証明書を手に入れるため、新宿の都税事務所へ。

今回の不動産は(新宿区ではなく)K区にあるのですが、23区内であればどこの都税事務所でも入手できます。

 

相続登記のため、都税事務所へ

 

余談ですが…数日前にSNSで、この辺りは以前、新宿LOFTというライブハウスがあったそうです。

 

次に、被相続人の住所証明書を取りに行こうと思い…被相続人の本籍地と住所は異なっており、住所は当事務所がある中野区からけっこう離れた「区」にあり、本籍地は「千代田区」だったので、住所証明書としては戸籍の附票のほうが取りやすく、

 

戸籍の附票をとりに区役所へ

 

千代田区役所へ行ってきました。

無事に「戸籍の附票」を入手したあとは、10階の食堂でランチ。

 

区役所の食堂でカレーランチ

 

400円のカレーライスをいただきました。

ここのシステムはちょっと変わっていて、注文する方法がわからなかったり、料金は食べ終えてから支払うなど、いろいろ戸惑いましたが安くて美味しかった。

食べ終えて…実は、千代田区役所に来たのは別の目的もありました。

隣が東京法務局なので、(別件ですが)完了した登記の登記簿謄本を取得したかったのです。

何か、一石二鳥な感じ。

 

 

ついでに…

 

観光協会

 

観光協会で都内のいろいろな観光情報を入手して帰りました。

今、カレーのイベント(神田カレーグランプリ)をやっているそうなので、パンフレットをいただきました。

たぶん、千代田区役所の食堂のカレーはエントリーされていないと思いますが。。。

 

 相続登記手続きについてはこちら

 

 

 


【不動産登記】バイクで横須賀の市役所や法務局へ

[ テーマ: 不動産の所有権移転 ]

2015年10月28日10:00:00

昨日は、午後の時間を空けて、バイクで役所回りをすることにしました。

日常的にバイクで移動したいと思うのですが、スーツを来て載るわけにもいかず、打合せの予定がなく、役所だけを回る日はバイクを使って移動します。

映画化された小説「リンカーン弁護士」にあやかり、「ZZR司法書士だ(ZZRは車種です)」といいたいのですが、バイクだと移動中はずっと運転に集中しなければならず、車内で仕事をこなすリンカーン弁護士とは全く違いますが。

 

まずは、横須賀市役所へ。

ここでは、相続登記で必要になる証明書類を取得するために来ました。

 相続登記の必要書類とは

 

横須賀市 ライダー司法書士

 

市役所には、バイク専用のゆったりスペースの駐輪場があり、助かります。

ここでは、思いのほか時間がかかりましたが、このあと行く予定の横須賀法務局はすぐ近く。

 

横須賀法務局 司法書士ライダー

 

法務局も目の前にバイク専用の駐輪場があります。

 

バイク置場

 

法務局でも証明書を入手し、せっかく来たので近くの三笠公園へ行ってみました。

 

三笠公園

 

帰ろうとしたところ、「観音崎まで7キロ」という標識が目に入り、せっかくなので、ついでに、観音崎まで。

 

観音崎へ

 

到着した頃には、もう日が沈みかけ…

 

観音崎

 

ボーッとしていたら、この日何も食べていなかったことに気がつき、以前入ったことがある、目の前のお店に行こうとしたら、閉店準備中。

 

観音崎へ司法書士ライダー

 

ここに到着した時点では営業していたのに…

しかも、小雨が降り始め、慌てて事務所に戻ることにしました。

 

結局、横須賀パーキングエリアで、「横須賀海軍カレー」を食べたのですが、海軍カレーはサラダと牛乳がセットだったことを思い出しました。

 

横須賀海軍カレー

 

ここだけの話、実は牛乳が苦手で、直接、牛乳を手に取るのは数十年ぶり。

海軍カレーを注文して牛乳を飲まないわけにもいかず、一気のみ。

持つ手が震えていました。

 

 

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【相続登記】税の専門家は無茶を言う

[ テーマ: 不動産の所有権移転 ]

2015年9月25日12:21:00

相続手続きの相談先

ある税の専門家(税理士さん)から、顧客が死亡したので、不動産の相続登記について相談をしたいというご連絡をいただきました。

税理士さんは相続税の専門家ですが、同じ相続分野でも、不動産の相続登記手続きについては専門ではないため、紹介をいただいて司法書士が関わることになります。

 

税理士は相続税

 

甲会社の役員で、かつ、個人で不動産を所有されているAさんが亡くなられ、甲会社の代表の(Aさんの子である)Bさんが相続人となるようなケースなのですが…

通常は、AさんからBさんへ不動産の名義を変更する(相続による所有権移転)をすることになります(Bさん以外にも相続人が複数いる場合には、相続人全員による遺産分割協議などを経て手続きします)。

 

 

相続登記の省略はできるか

税理士さんからのご相談は、ちょっと違っていました。

不動産の名義を最終的に甲会社にしたいという前提で、

AさんからBさんへの相続登記を省略して、Aさんからいきなり甲会社名義に変更できないか? 

というご相談でした。

そうすることによって、相続登記にかかる登録免許税やその他の登記費用、手間を節約できると考えられたようです。

 

相続登記の省略はできない

 

ところで、Aさんから甲会社名義に変更する場合には、「登記原因」、つまり売買や贈与などの「理由」が必要になります。

当然、死後、亡くなった方は売ることも贈与することもできません。

会社名義にする「原因」がないのです。

甲会社名義にするには、前提として、相続を原因にBさんに名義を移し、その後、Bさんから甲会社に贈与や売買などの原因で名義を移すほかありません。

 

 

ちなみに、もし、Aさんが甲会社に売買した後に亡くなられたというのであれば、話は別です。

逆に、相続財産の中にその不動産は含まれておりませんから、Bさん名義にすることができなくなります。

売買、相続の発生した順序で手続きが大きく変わってきます。

 

 

相続登記手続き、承ります。

相続登記に関するご相談、ご質問については、下記にお電話、またはメールによるお問合わせをご利用ください。

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【不動産登記】20時からの不動産贈与、急ぎの登記

[ テーマ: 不動産の所有権移転 ]

2015年8月24日12:01:00

不動産の贈与や相続などの不動産の登記のご依頼をいただく方の中には、日中、会社勤めをされている方が少なくありません。

登記手続きのために会社を休まれたり、早退してくださる方もいらっしゃいますが、それができない方からは、仕事がお休みの土日祝日や、平日の仕事が終わった時間に面談をしたい、というご連絡をいただくことがあります。

とくに、不動産の贈与による所有権移転登記などの場合には、贈与する人、贈与を受ける人、両人にお会いして本人確認、意思確認をしなければならないので、こちらとしてもできる限りご要望に合わせるようにしています。

 

土日や夜間にお会いするのはまったく問題ないのですが、1つだけ気がかりなことがあります。

たとえば、平日の20時に両人がそろうというので、その時間に訪問して、本人確認、意思確認の後、書類を作成した場合―

その時間では法務局の窓口は開いておらず、その日の申請は無理(法務局の窓口は17時15分までです)です。

翌営業日の朝に申請することになるのですが、お会いした時間から登記を申請するまでのタイムラグを考えると気が重くなるのです。

面談日を金曜の夜に指定されると、金、土、日と、書類を預かる身としては気が気ではありません。

できれば、金曜、土曜の夜は避けていただきたいな、と思います。

 

 

お急ぎのお客さまには、可能な限り対応させていただきます。

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不動産登記 登記識別情報通知の様式が変わった

[ テーマ: 不動産の所有権移転 ]

2015年8月5日16:30:00

今年に入り、不動産登記(売買・贈与による所有権移転、相続による所有権移転)を申請した後に通知される「登記識別情報通知」の様式が変わりました

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00206.html

 

今までの通知事項に加えて、新たにQRコードが追加され、

外観も、「目隠しシール」から、「折込式(パスワードのような登記識別情報を記載した部分が隠れるように、A4サイズの用紙の下を折り込んで登記識別情報を覆い、その縁がのり付けされる)」に大きく変わりました。

 

目隠しシール

以前は、このような目隠しシールが貼られていました。

 

当事務所でも、先日、申請した不動産の相続登記が完了し、法務局から送られてきたのは、新様式の登記識別情報通知でした。

登記識別方法

 

目隠しシールはなくなり、さらにA4サイズが折り込まれてのり付けされたため、かなりサイズが小さくなっており、違和感を感じます。

 

そして、今回の変更で最も注意しなければならない点は、その裏面です。

登記識別情報の裏

 

裏面にはその折込部分の開封の方法が図解付きで親切丁寧に解説されおり、その解説が危険なのです。

これでは、登記が完了して、「登記識別情報通知」を受け取ったお客さまが、裏面の図解を見て、そのまま図解にしたがって開封してしまう。

「識別情報」の部分を隠すためにわざわざ折込式にした意味がなくなってしまいます…。

これを開封するのは、抵当権を設定する場合や、次に売買や贈与をしてその不動産を手放す場合などに限定されるというのに…。

 

なお、今回の新様式への変更に伴って、古い登記済証(権利証)や、以前の登記識別情報通知が無効になることはありません。

また、新様式への変更もできませんので、今、ある登記済証(権利証)やシール式の登記識別情報通知はそのまま大切に保管しておいてください。

 

 

 (法人) 印鑑カードのデザインが変わった(2010年11月8日)


【不動産登記】不動産、相続登記を経て売買で名義変更登記を申請

[ テーマ: 不動産の所有権移転 ]

2015年6月30日11:54:00

これまで、3度にわたり、不動産の相続登記のご依頼をいただいた方がいらっしゃったのですが…

その不動産は誰も住んでおらず、将来的にもそこに引越しをして住む予定がないということで売却したい、というご相談を受けました。

そこで、不動産会社さんをご紹介させていただいたところ、先日、買主が見つかったというので、今度は売買による名義変更登記(所有権移転登記)のご依頼をいただきました。

ありがとうございます。

 

 

ということで、不動産売買の決済のため、某銀行の応接室に、売主さんたち(複数です)と買主さん、その他不動産会社さんなどの関係者が集まりました。

その際、司法書士はその場に立会うことになります。

司法書士は、売主さん、買主さんの本人確認や売買の意思確認をして、登記の書類を作成していくわけですが、中でも最も緊張するのは「本人確認」

目の前にいる方が、本当にその不動産の所有者なのかをいろいろな証明書で確認するのですが、今回は、顔見知りの売主さんたちで、その点で気持ちが多少軽くなりました。

 

 

決済の場にお持ちいただいた、「登記識別情報」、「印鑑証明書」、「固定資産評価証明書」等を確認し、登記の書類にご署名、ご捺印をいただき、全てが調うと、お金の振込み手続き、鍵の引渡しやら何やら、さらに慌しくなります。

そして、その一連の作業が済むと、着金が確認できるまでの間、急にすることがなくなり、沈黙の時間が続くことが多いのですが、今回は話好きの売主さん、買主さんのおかげで助かりました。

 

すべての作業が完了すると、司法書士は、お預かりした書類をもって管轄の法務局へ走ります。

 

管轄法務局

 

今回申請したのは、土地・家屋の所有権移転登記、道路部分の持分全部移転登記、抵当権設定登記の3件です。

早く完了すればいいのですが(書類は何回も何十回も確認しているにもかかわらず、申請から完了までの間も司法書士の緊張は持続しています)。

 

 

 

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不動産の所有権移転登記の申請で市川へ

[ テーマ: 不動産の所有権移転 ]

2015年4月22日13:52:29

市川市内にある不動産の売買の残金決済に立会い、売主さん、買主さんそれぞれから各種書類を受け取って、所有権移転登記の申請へ。

申請先は、管轄の千葉地方法務局市川支局

登記簿謄本をとるときとは異なり、不動産登記の申請は、その不動産がある地域を管轄する法務局でしか受理されません。

 

千葉地方法務局市川支局…「出張所」ではなく、「支局」だというのに、これが何とも辺鄙な場所にありました(基本的に千葉県内の法務局はどこも駅から遠く行くのが大変です)。

市川駅ではなく、「市川大野」という小さな駅で降りて…そこから法務局まで歩くと18分かかるらしい。

重要書類である「登記識別情報」や「印鑑証明書」などをもって呑気に歩いていくわけにはいきませんので、駅前からタクシーで法務局へ(タクシー代の730円は自腹です)。

 

市川法務局へ所有権移転登記申請

 

もし、申請書類に間違いがあって、再度ここに来なければならなくなることだけは防ぎたいので、何度も何度も書類を確認して登記申請窓口へ。

22日に申請した登記の完了日は、30日、ゴールデンウィーク前には完了することがわかり、ホッとしました。

 

で、ここから駅へ帰る際、東京のように流しのタクシーは期待できず…歩いて戻ることに。

 

市川支局から市川大野駅へ

 

徒歩18分…都内の景色とは全く違うので、それはそれで楽しむことができました。

 

帰ってから、このことをFacebookに書いたところ、同業の知り合いから、法務局近くまでバスが出ていること、また、市川大野駅付近で自転車をレンタルできることを知りました。

もっと早く知るべきでした。

最近は、趣味のバイク・ツーリングにも出かけていないし、こういう晴れた日に自転車があると、もっと楽しかったはず。

次回に期待…とはいえ、私は東京の中野区の司法書士なので、千葉県市川市に行く機会はあまりないと思いますが。

 

 


土曜日、不動産登記の本人確認のため八王子市へ

[ テーマ: 不動産の所有権移転 ]

2015年4月20日11:12:00

今週、共有(2人以上で所有している)不動産の決済があるのですが、決済当日、共有者(売主)の1人Aさんが出席できないということで、土曜日に本人確認のため、Aさんのお宅を訪問しました。

最低、共有者の1人が出席すればいいのでは?と考える方もいるかもしれませんが、司法書士としては、共有者全員の本人確認、意思確認を省略することができず、当日、お会いできなければ事前に、ご自宅を訪問してでもお会いする必要があるのです。

 

土曜日、八王子で所有権移転登記

 

登記されているご住所にご自宅を訪問し、表札を確認、ご本人は身分証明書で確認し、所有されている不動産を入手されたいきさつ、売買される意思などを確認させていただきました。

あとは、決済当日、他の共有者Bさん、買主さんとお会いして所有権移転登記手続きをすすめることになります。

 

余談ですが…本人確認をさせていただいた後、せっかく八王子に来たのだから、近くの観光地を車で案内してくださいました。

 

本人確認後、観光

 

感謝です。

 

なお、決済日前に、売主さん(または買主さん)とお会いして本人確認をする場合には、別途、日当をいただくことになります(日当は、日時、場所等により、異なります)。